【宅建】所得税（譲渡所得）

所得税（譲渡所得）とは

所得税は、個人の所得に課される税金です。給与取得や事業所得、雑所得など10種類あります。宅建試験では、不動産などを譲渡した場合に生じる譲渡所得が出題されます。譲渡所得は以下のように計算します。

譲渡所得 ＝ 収入価格 ー 所得費 ー 譲渡費用

• 収入価格：不動産を売却した価格
• 所得費：売却した不動産の購入代金
• 譲渡費用：売却にかかった費用（仲介手数料・印紙代など）

譲渡所得の特例

譲渡所得の特例は以下の通りです。

課税標準

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除（3,000万円控除）
• 収用交換等の場合の5,000万円特別控除（5,000万円控除）
• 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（特定の買換え特例）
• 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例（課税の繰延べ）
• 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除（買換え等の譲渡損失の損益通算）
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除（特定の譲渡損失の損益通算）

税率

• 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（居住用財産の軽減税率）
• 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例（優良住宅地の軽減税率）

税額

• 住宅借入金等を有する場合の所得税の特別控除（住宅ローン控除）

3,000万円控除

一定の財産を譲渡した場合、その譲渡益から3,000万円の特別控除額を控除することができます。適用要件は次の通りです。

1. 居住用財産であること（居住しなくなって3年目の年末までに譲渡するもの）
2. 親族等への譲渡ではないこと
3. 3年に1度だけ（買換え特例も受けていないこと）

なお、3,000万円控除は所有期間を問わず適用できます。

5,000万円控除

収用交換等の場合の5,000万円特別控除とは、個人の資産が収用交換等によって譲渡された場合に公共事業の施工者から申し出があった日から6か月以内に譲渡した時にその譲渡金額が5,000万円の範囲内で控除されます。5,000万円控除は所有期間を問わずに適用できます。

買い換え特例

住んでいる家を売り、新しい家に住む場合、古い家を売った金額（譲渡資産）よりも買った新しい家の金額（買換え資産）が高い場合、利益は全くありません。その場合には、課税されないことになっています。

また、新しい家の金額（買換え資産）が安い場合は、差額部分を儲けとして課税することとなりました。これが買換え特例です。

• （譲渡資産）4,000万円　＜　（買い替え資産）6,000万円　⇒　課税されない
• （譲渡資産）5,000万円　＞　（買い替え資産）3,000万円　⇒　差額に課税

適用要件

重複適用

重複適用とは、複数の特例の適用を合わせて受けることができることです。次の組み合わせの場合に重複適用ができます。

税率

譲渡所得の税率は、不動産を譲渡した1月1日時点の所有期間によって変わります。

• 所有期間5年以内：短期譲渡所得 30%
• 所有期間5年超：長期譲渡所得 15%

居住用財産の軽減税率の特例は、所有期間が10年超の場合に使えます。また、優良住宅地の軽減税率の特例は所有期間5年超の場合に適用されます。